Widerstandsfähige Anlageklasse: Logistikimmobilien trotzen der Krise | Märkte | 08.02.2022

Das aktuelle Marktumfeld ist schwer einzuschätzen. Der Immobilienmarkt reagiert bereits mit niedrigeren Kaufpreisen auf die veränderten Rahmenbedingungen. Im Gegensatz zu anderen Immobilienbranchen ist der Logistikimmobilienmarkt jedoch nach wie vor von einer massiv steigenden Nachfrage geprägt.

Tobias Kasner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung von GARBE Industrial Real Estate

© Zu Ehren

“Der sehr große Nachfrageüberhang auf dem Logistikimmobilienmarkt führt dazu, dass die Mieten auch in der aktuellen Zeit deutlich steigen. Auch Indexregulierungen machen Rekordinflation weniger beängstigend. So können Kaufpreiseinbußen ausgeglichen und der laufende Cashflow verbessert werden”, stellt er fest Tobias Kasner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei GARBE Industrial Real Estate.

Der Logistikmarkt boomt seit Jahren
Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem. Doch was ist der Grund für diese hohe Nachfrage, die auch in den kommenden Jahren nicht nachlassen wird? Warum reagiert der Logistikimmobilienmarkt flexibel auf die jüngsten Krisen? Lohnt es sich jetzt zu investieren? Tobias Kasner hat Antworten, wie Sie unten lesen können.

Der Bedarf an Logistikflächen wird langfristig hoch bleiben
Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist größer denn je. Während der durchschnittliche Flächenverbrauch in Deutschland im Jahr 2010 bei 3,5 bis 4,0 Millionen Quadratmetern lag, haben E-Commerce und Industrie 4.0 sowie die Auslagerung von Teilen der industriellen Wertschöpfungskette zu einem massiven Anstieg des Flächenbedarfs geführt. Dies gipfelte in einem Rekordjahr 2018 mit 7,2 Millionen Quadratmetern Flächenumsatz in deutschen Logistikimmobilien – mehr davon hielt man nicht für machbar. Doch 2021, inmitten der Corona-Pandemie, erreichte die Nachfrage nach Logistikflächen mit 9,2 Millionen Quadratmetern ein neues Niveau, das sich auch im sehr guten ersten Halbjahr 2022 mit einer Fläche von rund 4,4 Millionen Quadratmetern fortsetzte Deutschland. Trotz der Krisensituation sieht es so aus, als würde 2022 ein weiteres Jahr mit stark steigender Nachfrage werden.

Hohe Bautätigkeit in der Logistikbranche
Die hohe Flächennachfrage in der Logistikbranche hat in Deutschland zu einer massiven Bautätigkeit geführt, die in den letzten Jahren stetig zugenommen hat. Trotz dieser Bemühungen stand nicht genügend Platz zur Verfügung, um die Nachfrage auszugleichen. Diese Situation wird sich so schnell nicht ändern: Die Flächenknappheit besteht seit Jahren.

Weitere Impulse werden durch Umsiedlung und Wohnortnähe erwartet
Für die Zukunft ist von weiteren Nachfragesteigerungen auszugehen. Analog zum bereits guten Brot-und-Butter-Geschäft, d. h. der zugrunde liegenden Nachfrage nach Logistikflächen, werden weitere Impulse von Nachschub- und Nähetrends erwartet, um die gestörten Lieferketten langfristig zu sichern und auf die sich ändernden geopolitischen Rahmenbedingungen zu reagieren . Darüber hinaus ist die strategische Lagerhaltung durch die Umstellung von Just-in-Time-Produktionsmodellen auf Produktionsmodelle für den Fall, dass eine erhöhte Lagerhaltung erforderlich ist, noch wichtiger geworden.

Mieterhöhungen kompensieren niedrigere Kaufpreise
Die Finanzierungskosten sind im ersten Halbjahr 2022 deutlich gestiegen. Theoretisch sollte dies zu höheren Kaufpreisen für Logistikimmobilien führen. Die Unsicherheit am Markt lässt die Anleger jedoch vorsichtig werden, sodass die Faktoren erstmals seit Jahren zurückgehen. Für Investoren gibt es durchaus Chancen. Andererseits eröffnet es günstige Einstiegsmöglichkeiten, die es Anfang 2022 noch nicht gab. Andererseits besteht zeitweise ein hohes Mietsteigerungspotenzial.

Aus diesem Grund können Portfoliobesitzer relativ gelassen in die Zukunft blicken. Im Gegensatz zu anderen Immobilienbranchen können inflationsbedingte Kostensteigerungen bei Logistikimmobilien durch Indexregulierungen ausgeglichen werden. Aus Mietersicht tut das natürlich weh – andererseits sind die meisten Nutzer froh, wenn sie überhaupt noch Platz finden.

Im aktuellen Marktumfeld steigen die Mieten alle drei bis vier Quartale um 20 Cent pro Quadratmeter – Tendenz steigend. Für Vermieter ist es daher sinnvoll, möglichst kurze Mietverträge abzuschließen, um die Mieten rechtzeitig an steigende Kostenstrukturen anzupassen. Die Laufzeiten sind daher tendenziell kürzer: fünf bis sieben bis drei bis fünf Jahre im Durchschnitt.

Erhöhen Sie das Investitionspotenzial mit niedrigeren Preisen
Wie viel Mietpreisanpassung ist notwendig, um den Kaufpreisverlust im aktuellen Markt zu kompensieren? Im Dezember 2021 wird angenommen, dass die Immobilienstichprobe ungefähr 75 Millionen Euro um den Faktor 23 kostet. Bis Juni 2022 sind die Fremdkapitalkosten um 215 Basispunkte gestiegen, sodass nur noch ein Faktor von etwa 21 (-2) vorhanden war. am Markt durchsetzbar. Dies entspricht einem reduzierten Kaufpreis von rund 6,5 Millionen Euro. Dieser Kaufpreisverlust kann durch eine Anpassung des Mietpreises um 47 Cent auf rund 5,4 Euro pro Quadratmeter ausgeglichen werden. Gerade bei Bestandsobjekten, deren Mieten mittlerweile unter dem marktüblichen Niveau liegen, ist diese Mietanpassung durchaus realistisch. Allein im ersten Halbjahr stiegen die Mieten in Deutschland um durchschnittlich 23 Cent. Bis Ende 2023 sollen es noch einmal 31 Cent pro Quadratmeter sein. Der nachlassende Umsatzdruck dürfte dagegen bis Ende dieses Jahres auf dem gleichen marginalen Niveau bleiben. Trotz aller Ungewissheit ist es realistisch, dass sich der Markt 2023 wieder erholt und der Renditedruck wieder einsetzt.

Niedrigere Kaufpreise eröffnen neue Investitionsmöglichkeiten
Um dieses Potenzial in Abstimmung mit dem Mieter zu erkennen und zu nutzen, bedarf es eines aktiven Asset Managements und Kenntnis der Funktionsweise des Logistikimmobilienmarktes.

Logistikeigenschaften sind in schwierigen Zeiten Stützpfeiler der Stabilität
Auch wenn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angespannt sind, vieles teurer wird und das Konsumklima laut GfK auf einem historischen Tiefstand ist: Logistik ist gefragter denn je. Sie entwickeln sich seit Jahren stetig weiter – und das wird sich vorerst nicht ändern. Das Brot- und Buttergeschäft hat eine hohe Nachfrage generiert, die durch weitere Potenziale in den Bereichen Lokalisierung, Umschlag/Verrundung, E-Commerce und wachsende Lagerhaltung befeuert wird. Vermögensverwalter können das Potenzial nutzen, um andere Risiken bestmöglich auszugleichen.

Doch viele Anleger am Markt sind derzeit zurückhaltend – weil die Sorge groß ist, zu teuer einzukaufen. Doch zunächst sei dem Logistikmarkt und Investitionsobjekt zu trauen, sagt Kasner. Es besteht die Möglichkeit für solide Investitionen. (Kilobyte)

Leave a Comment

%d bloggers like this: