Teures Wohnen: Leerstandsunterricht

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise überproportional, doch 2021 sprangen sie auf ein nie dagewesenes Niveau: Laut Österreich-Statistik stiegen die Kosten für den Kauf von Häusern und Wohnungen im Jahresdurchschnitt um 12,3 Prozent – ​​mehr dazu unter oesterreich.orf.at Bei den Neuvermietungen gab es ein Plus von 2,9 Prozent. Leerstehende Wohnungen treiben die Preise weiter in die Höhe. Kein Wunder also, dass nach Kostenbremsen gesucht wird – viele Bundesländer glauben, sie gefunden zu haben, indem sie Eigentümer ungenutzter Flächen besteuern.

In der Steiermark wurde Ende April eine Leerstandsabgabe verabschiedet – laut Novelle müssen Sie für leerstehende Wohnungen oder Zweitwohnungen künftig bis zu zehn Euro pro Quadratmeter und Jahr bezahlen. Wie viel das tatsächlich bringt, ist vor allem in der Landeshauptstadt Graz unklar: Im vergangenen Jahr wurde bekannt gegeben, dass 38.000 Wohnungen frei werden. Dies resultierte aus der Differenz zwischen angemeldeten und genutzten Wohnungen. Gültige Zahlen gibt es allerdings nicht, die Frage, wie man ungenutzt definiert, wird kommentiert – mehr dazu in steiermark.ORF.at.

Tirol serviert hoch hinaus

Ende Mai hat die Tiroler Landesregierung den Gesetzentwurf zu den Vakanzgebühren vorgelegt. Diese sieht je nach Größe der Wohnung Steuern von mindestens zehn Euro und höchstens 215 Euro pro Monat vor, wobei einige Ausnahmen gemacht werden. In 148 der insgesamt 277 „Vorbehaltsgemeinden“ in Tirol, wo der Wohnungsdruck deutlich hoch ist, kann der doppelte Satz geltend gemacht werden. Wird die Wohnung sechs Monate als ungenutzt definiert, verlangt die Gemeinde Zahlung – mehr dazu in tirol.ORF.at. Ferienwohnungen werden separat behandelt, es wird eine Jahresgebühr von mindestens 115 Euro und maximal 2530 Euro verlangt.

ORF.at/Christian Öser

Eine grundsätzliche Frage in der Debatte: Wie ist eine Vakanz definiert?

Schätzungen zufolge steht derzeit fast jede siebte bis achte Wohnung in Salzburg leer, mehr als 10.000 Wohnungen sind keine Basiswohnungen – mehr als das in salzburg.ORF.at. Und auch hier soll es eine Vakanzgebühr geben. Allerdings sind in Salzburg aus gesetzlichen Gründen maximal 1.000 Euro pro Jahr festgelegt. Der Vollzug der Steuer ist in allen drei Bundesländern an die Kommunen delegiert.

Der Oberste Gerichtshof lehnte die Steuer ab

Der Versuch, offene Stellen in Rechnung zu stellen, ist nicht neu, aber bisher gab es viele Hindernisse. Größter: Die Kontrolle des Wohnungsmarktes durch Steuern ist eine Bundesangelegenheit und untermauert das „öffentliche Wohnungssystem“. Die Bundesländer wollen diese Änderung dringend sehen. Die Stadt Wien schickte im November vergangenen Jahres ein entsprechendes Schreiben an das zuständige Finanzministerium – die Leerstandsabgabe verzögert sich, der Bund muss eingreifen oder die Zuständigkeit an die Bundesländer abgeben.

Die Stadt sprach aus Erfahrung: Wien habe schon seit Jahrzehnten eine ähnliche Abgabe, die aber im März 1985 vom Verfassungsgerichtshof aufgehoben wurde. Sie sagte, dies sei eine Angelegenheit des Bundes und es sei nicht legal, alleine zu gehen. Daran dürfte sich auch so schnell nichts ändern, wie die im Frühjahr eingegangene Antwort des Finanzministeriums auf die Wiener Bedenken zeigte.

Das Finanzministerium sieht keinen Handlungsbedarf

Leerstandsgebühren stehen derzeit nicht auf der Agenda des Ministeriums: Einerseits ist es oft schwierig, einen Leerstand nachzuweisen, andererseits können solche Gebühren zu „einer steigenden Zahl von Kurzzeitmieten, die für den Mieter in der Regel ungünstig sind“. Darüber hinaus sind das Grundrecht auf Unverletzlichkeit des Eigentums und der darin enthaltene Verhältnismäßigkeitsgrundsatz sowie der Gleichheitsgrundsatz zu berücksichtigen – mehr dazu in win.ORF.at.

Die Debatte ist eher offen als geschlossen, wie Entscheidungen in Salzburg, Tirol und der Steiermark zeigen. Im Mai forderte die Gouverneurskonferenz die Bundesregierung einstimmig auf, das Mandat zu ändern.

altes Familienhaus

Getty Images / iStockphoto / hecos255

Einige leerstehende Immobilien sind zu verlassen, um sie zu vermieten

Eine Besteuerung auf Landes- oder Gemeindeebene sei Experten zufolge jederzeit möglich, dürfe sich aber „nicht dahin entwickeln, dass der Steuerpflichtige praktisch zu einem bestimmten Verhalten gezwungen wird“, so ein Gutachten von Hochschullehrer und Rechtsanwalt Thomas Walzel von Wiesentreu im Auftrag des Landes Tirol. Laut Wiener Staatsanwalt Heinz Meyer kollidiert es mit der Bundeskompetenz, wenn die Steuer so hoch ist, dass sie den Vermieter zur Miete zwingt.

Identifikationsfrage

Das Thema ist in vielerlei Hinsicht schwierig, angefangen bei der Tatsache, dass offene Stellen schwer zu ermitteln sind. Wohnungsforscher Wolfgang Amann, geschäftsführender Gesellschafter des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW), rankt im Interview mit ORF.at: Rund 18 Prozent der Wohnungen in Österreich haben keinen Hauptwohnsitz, dazu gibt es auch noch einen ungenannten. Ferien- oder Zweitwohnungen. Viele ungenutzte Wohnungen befinden sich in strukturschwachen Gegenden, sind also einfach am falschen Ort, andere sind so verlassen, dass sie nicht vermietet werden können. Von den 18 Prozent, die keine Erstwohnung haben, ist „wenig übrig“, was dem Wohnungsmarkt tatsächlich hinzugefügt werden könnte.

Wohnforscher Wolfgang Amann

IIBW

Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen

Es gibt auch eine Frage, wie man offene Stellen überprüft. Die gängigste Methode ist eine stichprobenartige Überprüfung des Stromverbrauchs. Aber es gibt auch eine Verzögerung: Niedriger Verbrauch kann darauf hindeuten, dass die Wohnung nicht viel genutzt wird, aber nicht, dass sie leer steht. Laut Aman können Timer auch leicht Umfragen fälschen.

Aman teilt grundsätzlich die Anfang Mai im Ö1-Morgenjournal geäußerte Meinung des Ökonomen Michael Klein vom Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO) – mehr dazu unter ORF.at Die Leerstandsabgabe “wird die Wohnungsnot in Österreich nicht in den Griff bekommen”. Allerdings weist Aman darauf hin, dass mit Bewirtschaftung, Energiekosten und Rücklagen schon rund drei Euro pro Quadratmeter für eine leerstehende Wohnung angefallen seien. Kommt noch eine Leerstandssteuer hinzu, fallen für eine Wohnung mit 100 Quadratmetern monatliche Kosten von 400 Euro an – ohne Einkommen.

Abschreckung und Anreiz

Um die Vakanz zunichte zu machen, hält Aman eine „Zuckerbrot-und-Peitsche“-Strategie für angebracht. Einerseits soll es „Fehlanreize“ geben, andererseits sollen die Rahmenbedingungen für die Vermietung verbessert werden. Viele Wohnungen und Häuser stehen leer, weil sie erst kürzlich geerbt wurden – eine Entwicklung, die sich in den kommenden Jahren noch verstärken dürfte. Einige der Erben sind weg, und einige sind finanziell so abgesichert, dass sie keinen Handlungsdruck verspüren.

Diagramm der Nichtvermietung von Wohnungen

Grafiken: APA/ORF.at; Quelle: IIBW

Darüber hinaus kann laut Aman die Vermietung an Einzelpersonen sehr trügerisch sein. Das IBW-Institut hat in einer Vorarlberger Studie vor vier Jahren Gründe für die Nichtvermietung erhoben und kam zu dem Ergebnis, dass 85 Prozent der leerstehenden Wohnungseigentümer zu variablen Konditionen mieten würden. Die Komplexität des Mietrechts und oft bescheidene Einkommensmöglichkeiten spielten eine wichtige Rolle. Vor allem war der Wunsch groß, den Vertrag schnellstmöglich für den Eigenbedarf zu kündigen und, ehrlich gesagt, damit man seine Mieter wieder los wird.

Fristen nur für Einzelpersonen?

Hinsichtlich Fristen verweist Aman auf einen Vorschlag von Arbeiterkammer (AK) und Mieterbund: Immobilienkonzerne, Versicherer und andere Unternehmen sollen künftig nur noch unbefristet vermieten dürfen, Privatpersonen aber auch befristet vermieten dürfen. Auf Nachfrage sagte die AKP, das Befristungsverbot für die Dritteigentumswohnung solle gelten. Aman kann viel abgewinnen: Wären beide Vertragspartner Privatpersonen, wäre es nur sinnvoll, andere Regeln anzuwenden als bei Geschäften mit Firmen mit Marktmacht und Insiderwissen.

Im „öffentlichen Wohnungsbau“ ist derzeit viel los, eine massive Inflation und der sich abzeichnende Anstieg der Hypothekenzinsen nach Jahren billiger Verschuldung tun ihr Übriges. Jetzt geht es darum, Meinungen über das politische Spektrum und die Interessen von Bund und Ländern einzuholen – das kann weitergehen.

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